东台市人民政府关于公布《开发区西区城市更新区域国有土地上房屋征收补偿方案》并征求意见的公告

开发区西区城市更新区域国有土地上房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

为了公共利益需要，按照国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划、控制性详细规划和专项规划等要求，市人民政府拟对开发区西区城市更新区域范围内国有土地上的房屋实施征收。为维护被征收人的合法权益，保障房屋征收工作顺利推进，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及省、市有关规定，结合本市实际情况，制定征收补偿方案如下：

一、征收范围

该地块征收范围详见东台市自然资源和规划局核发的开发区西区城市更新区域房屋征收红线图。

二、征收当事人及征收单位

征收部门：东台市住房和城乡建设局

责任部门：江苏东台经济开发区管理委员会

被征收人：被征收房屋所有权人

实施单位：东台市亨达房屋征收服务中心

东台市利民房屋征收服务中心

东台市政诚房屋征收服务中心

三、征收期限及签约期限

征收期限：征收公告公布之日至房屋征收实施结束

签订补偿协议期限：以征收部门现场公告为准

四、征收补偿依据

国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、省政府《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》（苏政发〔2011〕91号）、盐城市政府《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》（盐政发〔2011〕210号）、《东台市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（东政发〔2011〕53号）、《东台市国有土地上房屋征收与补偿实施细则的补充规定》（东政发〔2012〕43号）、《关于市区国有土地上房屋征收有关事项的处理意见》（东政规发〔2016〕1号）及相关配套政策文件等规定。

五、征收评估

1、评估机构的确定：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、省政府《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》等相关文件的规定，确定房地产价格评估机构。

2、评估时点：房屋征收决定公告之日。

3、评估结果：房地产估价机构向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的分户评估报告，由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示3日。公示期间，由房地产估价机构进行说明解释，对初步评估结果存在错误的，应当进行更正。

公示期满后，房地产估价机构向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

4、对评估结果有异议的处理：征收部门或被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请复核评估，并指出评估报告存在的问题。评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对原评估报告进行复核。估价结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

征收部门或者被征收人对评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向盐城市房地产评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

5、被征收人应当协助估价师对被征收房屋进行实地查勘，如实提供被征收房屋价值评估所必须的情况和资料。

六、征收补偿

（一）补偿内容

被征收房屋价值补偿由具有资质房地产价格评估机构，按房屋征收公告之日被征收房屋区位、用途、建筑面积等因素，以市场价评估确定。包括：被征收房屋及其合法土地使用权补偿和装饰装潢及附属物补偿。征收人还应就涉及搬迁、误工、临时安置及在规定期限内签订征收补偿协议并腾空交房奖励等项目进行补偿补助。房屋征收范围确定后，突击建筑的建筑物、附属物，突击装饰装潢部分、突击移植的果树苗木部分不得评估补偿。

住宅房屋土地合法使用面积大于征收认定面积的部分。土地使用权为划拨性质的，按同类区域基准地价的60%补偿；土地使用权为出让性质的，按同类区域基准地价补偿。

（二）补偿方式

1、住宅房屋被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换，鼓励选择货币补偿。

（1）选择货币补偿的。除按评估补偿外，再给予征收认定面积600元/㎡一次性补助，在签订补偿协议并交房后20个工作日内，支付60%补偿款，补偿协议审核后支付余额，不再另行安置。

（2）选择产权调换。安置地点位于振兴路北、开发大道西、纬一路南、经二路东区域。

①选房以被征收人签订补偿协议并腾空交房的先后顺序确定。原则上，选购安置房面积不得超过征收认定面积10㎡。征收双方当事人应依照规定，计算被征收房屋补偿价值和安置房价值，结算产权调换差价。被征收房屋认定合法面积大于安置房面积的部分按货币补偿方式结算。

②安置房结算价格：安置房面积在同等征收认定合法面积内的按安置基准价6000元/㎡（不含楼层差价，下同）结算；因套型所限，超征收认定面积10㎡（含10㎡）以内的，超面积部分按安置基准价结算; 超10—20㎡的，安置价格为6500元/㎡结算；超20㎡以上的，安置价格为7500元/㎡结算。

楼层层差系数为：楼层层差系数为：高层一层～五层为基准价，五层以上每高一层递增15元/㎡，顶层价格按减三层价格结算。安置房自行车库统一为850元/㎡。自行车库不纳入安置面积，汽车车位对被征收人实行优先优惠出租或出售。

2、非住宅用房实行货币补偿。企业符合产业政策、环保要求的，确需异地重建的，按国土空间总体规划、控制性详细规划和专项规划有关规定办理。

（1）实行货币补偿。按被征收房屋房地产评估价的5%给予一次性奖励补助。

（2）停产停业损失补偿

指因房屋征收造成停产停业的直接效益损失。补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收决定作出前3年的平均效益计算。计算平均效益应当结合企业所得税纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据。停产停业损失按房屋征收决定前3年的企业所得税平均数3倍计算。

结合实际情况，营业用房、办公性质工商企业用房的停产停业期限以6个月计算，其他非住宅停产停业期限参考国家规定小、中、大企业规模建设周期，原则上分别为12、15、18个月计算。

对无法以所得税计算的，停产停业按被征收房屋房地产评估价3%计算。

给予停产停业损失补偿的应同时符合以下条件：①征收房屋具有土地、房屋权属证件；②征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照及其他有关许可证件；③确因房屋征收造成停产停业损失的。

（3）设备设施补偿：可移动的生产机器设备设施给予搬迁补偿。考虑到企业征收补偿方式均为货币补偿、企业主自行对生产机器设备设施进行处置等原因，搬迁补偿按生产机器设备设施重置价结合成新的30%标准执行。搬迁补偿由具有资质资产评估机构评估确定。

非生产机器设备设施：仓储物资、冷藏物品类按搬迁评估补偿。

七、被征收房屋权属、面积、用途的确定

被征收房屋权属、建筑面积和用途依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、身份证明等合法证件确定。土地使用权面积，以《土地使用权证》为准。被征收人凭房屋所有权证或土地使用权证计户。

征收范围内国有土地住宅房屋未经登记的建筑，在房屋征收决定前，由有关部门依法进行调查、认定和处理。未经登记建筑面积认定以2004年航测图反映面积为依据。2004年以前建设的未登记建筑，且现状建筑面积和四址不超过航测图的按现状认定；现状建筑面积和四址超出2004年航测图反映面积的按航测图反映面积认定。

住宅及生产办公等用房未经规划行政主管部门批准改变房屋使用性质的，仍按原批准房屋性质评估补偿。在《江苏省城乡规划条例》出台前，即2010年7月1日前已取得工商营业执照持续经营一年以上并依法纳税至今的，凭工商营业执照、完税证明及相关许可手续对直接用于经营的建筑面积部分可按照该房屋作为营业性用房市场评估金额的一定比例进行补偿。具体标准为：持续经营满一年的，给予10%的补偿，以后每多一年再增加5个百分点的补偿，满15年及以上的，给予80%的补偿。最低补偿金额为原用途房屋补偿金额的110%。

住宅用房未经规划批准改为非住宅房的，仍按住宅房安置。

擅自改变使用性质的房屋经营面积，应在《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》载明面积或认定面积范围内。经营性房屋指商铺、娱乐、旅馆、餐饮等商业性质经营用房。

八、有关补助、补偿标准

1、搬迁补助：补助标准15元/㎡。住宅房屋不足1000元的补足1000元，但最高不超过3000元，被征收人选择产权调换的，搬迁补助费增加一倍计算，并一次性结清。非住宅用房据实计算。

2、临时安置补偿：被征收人临时安置过渡费补偿标准具体为每月4元/㎡；实行期房产权调换的，过渡期限一般不超过18个月，暂统一按18个月给予补助，12个月以内的按每月4元/㎡计算；因征收人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，延长时间在12个月至18个月的，按6元/㎡计算；延长时间超过18个月以上的，按8元/㎡计算；选择货币补偿的给予被征收人6个月的临时安置补助。非住宅用房不给予临时安置补助。选择租用周转房的被征房户统一安排至临时过渡房。按交房先后顺序自行选择周转房的套型和区位，每户原则上只能租用一套（60平方米左右），租金标准为120元/月，征收人在与被征收人结算临时安置过渡费时，结清差价。

3、误工补助标准：对住宅房屋一次性补助2000元/户。

4、私有住宅房屋20年内被征收（或拆迁）两次以上的，每多一次，对被征收房屋建安造价结合成新部分再增加10%的补偿，但最多不超过20%，增加补偿按认定面积计算。

5、青苗、树木、花卉的补偿：参照东建发〔2019〕72号文件执行。可移动盆景花木不予补偿。

6、征收奖励：征收奖励按认定面积计算，被征收人在征收部门公告规定的期限内签订征收补偿协议并腾空交房的，给予最高不超过150元／㎡（征收责任部门可根据情况，确定奖励时间段及奖励标准）奖励，逾期不计发奖金。

7、住宅房屋被征收人及户籍内家庭成员（指配偶、直系亲属及有合法收养关系、监护关系的人员等）身患重大疾病、残疾和低保对象需要给予照顾的，可适当给予补助。补助对象及补助标准征收责任部门在征收现场公示7日无异议后给予支付。符合补助条件的对象，一人只享受一次。疾病补助相关证明材料须经县级以上医院出具的相关医疗证明。

东台市房屋征收重大疾病、低保补助标准

九、征收协议的签订

1、房屋征收部门与被征收房屋所有权人为补偿协议双方当事人。

2、受委托人必须凭所有权人的合法委托手续签订协议；产权人已故的，由依法取得合法继承权益人签订协议。

3、征收房屋被抵押的，被征收人签订协议后15日内，不能清偿或者变更抵押权的，征收责任部门应依法将债权担保部分的货币补偿金额向公证机关办理公证提存。

4、补偿协议书签订后，征收责任部门应及时将被征收房屋相关权属证件一并收回，有关部门及时注销。被征收人不得随意拆卸已经作价补偿的附着物。被征收房屋统一由征收责任部门依法确定具有相应资质的施工单位予以拆除。

十、征收补偿决定及强制征收

补偿协议订立后，征收部门与被征收人应当按协议约定履行应尽义务，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼，并申请人民法院强制执行。

征收人与被征收人在征收补偿方案规定的签约期限内达不成征收补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由征收部门报请市人民政府，作出房屋征收补偿决定。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼的，在补偿决定的规定期限内又不搬迁的，市人民政府申请人民法院强制执行。

十一、房屋征收有关税收规定

1、被征收人按照国家有关规定的标准取得的征收补偿款，免征个人所得税。

2、被征收人因征收重新购置住房的，购房成交价格中相当于征收补偿款的部分免征契税；成交价格超过征收补偿款的，超过部分依法征收契税。

十二、公共服务设施

1、自来水、有线电视、供电等公共服务设施，由征收部门通知相关部门登记造册，按照征收公告规定的时间，停止服务，计量封存，并组织拆除。

2、涉及到电话、有线电视，征收人给予迁移费用补偿后，由被征收人自行办理迁移手续，并缴纳相关费用。有关部门及时提供优质服务。

十三、其他事项

1、自本《方案》发布之日起，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系；征收人不承担房屋租赁纠纷所产生的任何经济和法律责任。

2、被征收人搬迁交房须经区域指挥部验收，被征收人不得擅自拆除已补偿的建筑物、构筑物及相关设施。擅自拆除的由被征收人自行承担安全责任，同时扣除被拆除已补偿的建筑物、构筑物及相关设施的补偿费。

3、在征收过程中，对无理取闹，阻挠、干扰征收工作正常进行的，依据相关法律规定处理。

4、依法确定有施工资质和有丰富拆房经验的拆房企业，严格执行安全操作规程，确保旧房拆除施工安全。严格按照东台市城市建设指挥部办公室《关于做好市区房屋拆除工程工地扬尘污染防治工作的通知》（东城指办发〔2018〕5号）、《东台市房屋征收（搬迁）拆除工程施工安全及文明施工实施意见》（东政办发〔2021〕30号）的规定的要求，做好征收现场的环境保护工作。