主持人：近年来，市物管办在强化物业服务行业监管、实施老旧小区提升改造和创建国家文明城市等方面，做了很多扎实有效的工作，有力地推动了全市物业服务行业高质量发展。本期节目，我们邀请到市住建局党委委员、市物业管理办公室主任丁庆荣同志。您好，丁主任，向大家打个招呼吧！

丁庆荣：主持人好！听众朋友们大家好！很高兴今天能够通过东台人民广播电台《政风行风热线》这样一个平台与听众朋友们进行交流和沟通，下面，我将简要介绍全市物业管理服务工作，并就相关问题和大家进行探讨。

主持人：好。感谢丁主任。如果听众有什么关于物业管理工作的问题需要咨询和了解，欢迎拨打热线85254666，参与到节目中来。

近年来，市物业管理办公室在市委市政府和住建局党委正确领导下，深入贯彻习近平总书记重要讲话和省、市委全会精神，紧紧围绕高质量发展“一、二、三、四”总体布局，坚决践行以人民为中心的发展思想，以城市更新与社区功能提升“三年行动计划”为抓手，坚持党建引领，突出补齐短板，推动共建共享，大力实施“老旧小区改造提升、物业服务提档升级、品牌创建提质增效”三大行动，高质高效办好民生实事，用心用情增进民生福祉，努力让高质量发展成果普惠共享，不断满足人民群众对美好生活的向往。

全市（含乡镇）现有物业服务的住宅小区共213个，由73家物业服务企业提供服务，托管面积约1600万㎡，服务人口约28.8万人，2万平方米以上的住宅小区基本实现了物业管理全覆盖。全市办公楼、医院、学校、景区等各类公共物业服务项目，服务面积累计达到230多万㎡，物业服务行业从业人员达到3000多人。

1、突出监管职责，实现物业管理良性发展。扎实开展住宅小区物业管理专项整治工作，建立健全物业住宅小区考核及物业服务企业信用评价标准，完善信用评价指标，结合创文工作以及业主投诉情况，通过聘请第三方测评机构按季度公布结果和借助市物业服务行业综合监管平台对全市物业服务企业和项目实施了实时动态监管，建立企业诚信档案体系，科学运用考评结果，每季度公布一次物业服务企业红黑榜，进一步增强物业服务企业的契约意识和服务意识。

2、加强系统谋划，有序推进小区硬件提升。进一步改善老旧小区基础设施，为提升物业服务水平补齐短板。截至2022年底，累计投入3亿元，完成109个、212万m2老旧小区改造，惠及居民23454户。文林新村、东坝新村东区、新坝小区创成江苏省级宜居示范居住区，怡和花园北区、工商局邮电新村宿舍区创成盐城市宜居示范居住区。居民获得感、幸福感、安全感显著提升。聚焦“一老一小”，持续开展老旧小区公共设施适老化改造，全市累计加装电梯20部。

3、打造示范项目，完善红色物业品牌建设。通过争先创优，树立行业标杆。指导国宾府繁华里、行政服务中心等物业服务项目创成省级示范物业管理项目，幸福里、天樾府、妇幼保健院创成盐城市级示范物业管理项目；指导行政服务中心、锦绣华府、汇仙湖·金水湾等项目创成“党建引领物业服务”省级示范项目，指导碧桂园、金鑫花园等小区创成市级“党建引领物业服务”示范项目，初步形成一批可复制、可推广的标准化示范点。以示范引领切实推动我市物业管理和服务水平整体提升，促进物业服务行业健康发展。

问：听说我市已经有不少老旧小区加装电梯了，我住在龙晶花园小区，也想加装电梯，请问如何申请？

答：目前全市加装电梯已完成投入使用20部。各位听众可到加装完成的小区现场参观。借这个机会，我再简要介绍下既有住宅加装电梯流程：

1、增设条件：（1）已建成投入使用、具有合法权属证明、未列入房屋征收改造计划，且未设电梯的四层以上（含四层，不含地下室）多层住宅。（2）既有住宅增设电梯的意向应当经本幢或者本单元房屋专有部分面积和户数“双三分之二”以上业主参与表决，并经参与表决专有部分面积和人数“双四分之三”以上的业主同意。拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分业主的同意。

2、前期准备。既有多层住宅加装电梯项目的实施主体为本幢或本单元出资加装电梯的全体业主，实施主体应对工程报建、设备采购、工程实施、维护管理等相关事项形成统一意见，并依法达成书面协议。实施主体委托有资质单位进行设计，并在小区内公示不少于10日，公示无异议后，业主委员会或居委会（社区）对公示情况形成报告。公示有异议的，由所在社区居民委员会根据业主请求依照相关规定组织调解。

3、书面申请。符合增设条件的实施主体在公示期间无异议后向住建部门提出书面申请。

4、办理手续。住建部门收到申请后，应当组织相关部门和单位按照既有住宅增设电梯办理流程进行审查，符合相关法律、法规和技术标准的，应当依法办理批准手续。

5、施工验收。实施主体应依法开展施工图设计、图纸报审等工作，并由电梯制造商或其授权的具有安装资质的单位增设电梯。工程竣工后，实施主体应组织设计、施工、监理单位和电梯企业等对加装电梯工程进行竣工验收形成竣工验收意见。相关资料移交城建档案管理部门，并向安全监督管理部门办理使用登记。

6、资金来源。增设电梯的资金来源主要包括：业主自筹资金、财政补助资金等。非单一产权既有多层住宅增设电梯的，政府给予适当补贴。补贴标准为六层以上（含六层）每部电梯补贴10万元，五层以下（含五层）每部电梯补贴8万元。补贴资金由市财政全额承担。

因为时间关系，具体流程可到建设大厦5楼物管办现场咨询，电话0515-69988073。

问：我家住在商业新村小区3楼，这段时间我们家卫生间里管道上经常有水漏下来，我该去找谁呢？

答：首先应当查明漏水的原因，再分几种情况查找责任方：

1、如果是因楼上住户装修房屋、改造管道、不当用水等破坏地面防水设施，或者是楼上住户地板、水管等防水材料使用年限久远自然老化，超过质量保质期，正常生活用水导致渗水漏水，你可以找楼上邻居；

2、如果是房屋质量问题（如在防水保修期内）或房屋本身设计不合理而渗水漏水，那么你可以找开发商；

3、如果超过了房屋建筑工程的保修期，是因房屋公共部位、公共设施设备损坏而造成漏水，你可以找物业服务企业。物业服务企业按照《物业服务合同》约定的内容进行维修或者申请房屋专项维修资金予以维修。

问：您好，我是开发区凯帝京都的业主，小区地面上没有设停车位，目前小区部分业主会把车辆停放在消防通道上，请问这些问题如何解决？物业公司说自己没有执法权，那么有没有职能部门能进小区执法？

答：消防通道是供消防车通行，由消防人员实施营救和疏散被困人员的通道，直接关系到火灾预防和灭火救援工作，是一条绿色生命线，任何单位和个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾的义务。

物业服务企业应当依据《物业管理条例》等有关规定，对物业管理区域内无序停放车辆、堵塞消防通道的行为，及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时向消防救援机构或者公安派出所报告。构成违反消防管理行为的，公安机关将依法予以处罚；引起火灾，造成严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

问：近年来，我市很多老旧小区的硬件设施都进行了改造，小区环境有了明显改善，想请问下今年我市有哪些老旧小区要进行改造？主要改造哪些方面？

答：近年来，我局认真贯彻落实党中央、国务院关于老旧小区改造的决策部署，按照市委、市政府高质量发展要求，本着“以人民为中心”的服务理念，积极谋划，狠抓落实，进一步改善居民居住条件，提升群众幸福感和获得感。截至2022年底，累计投入3亿元，完成109个、212万平方米老旧小区改造，惠及居民23454户。

2023年，我市计划对食品厂宿舍、消防大队宿舍等83个、128栋楼、3400户、29.53万平方米老旧小区，实施雨污分流、绿化停车、适老设施等改造，同步推进加装电梯和无障碍设施建设。目前各项工程正在有序推进，年内全面完成。

问：我在吾悦和府小区购买了住宅，但一直没有入住，为什么物业公司仍然要我交纳物业公共服务费？

答：物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。

2019年1月1日起施行的《江苏省物业服务收费管理办法》第十五条规定“业主应当从房屋买卖合同(符合竣工交付条件)、入住通知书约定的房屋交付日期开始，按月交纳物业公共服务费用。符合交付条件、建设单位已下达书面通知办理交付手续的物业，物业公共服务费从书面通知中载明的日期起算。已竣工但尚未售出或者因建设单位原因未按时交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。”

问：领导您好，我是高新区桃李天下小区的居民，我们小区想想成立业委会，不知道怎么成立？

答：根据《江苏省物业管理条例》相关条款规定，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会：(1)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；(2)物业管理区域内业主已人住户数比例达到百分之五十以上的。

符合成立业主大会条件的，乡镇人民政府应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。首次业主大会筹备组由业主、建设单位、乡镇人民政府、社区居（村）民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由乡镇人民政府组织业主推荐产生。筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由乡镇人民政府指定人员担任。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由乡镇人民政府协调解决。筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。业主委员会由业主大会会议选举产生。

问：新购买的商品房小区，开发商通知拿房时要交存住宅专项维修资金，咨询我市维修资金交存标准，有什么用？

答：住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

目前我市执行的首期房屋专项维修资金交存数额于2016年3月1日起调整实施，按照产权登记的建筑面积，具体范围及标准为:

(一)住宅

1、主城区:多层住宅(七层以下)按照87元/平方米交存;高层住宅(七层及七层以上)按照110元/平方米交存。

2、主城区之外的经济开发区、城东新区、西溪景区:多层住宅(七层以下)按照78元/平方米;高层住宅(七层及七层以上)按照99元/平方米交存。

3、除上述范围内的各镇及沿海经济区:多层住宅(七层以下)按照70元/平方米交存;高层住宅(七层及七层以上)按照90元/平方米交存。

(二)非住宅:按照110元/平方米交存。

(三)车位、车库:非机动车库、非人防车位(车库)多层按照35元/平方米交存，高层按照45元/平方米交存(产权登记未计建筑面积的，按房产测绘机构提供的建筑面积计算)。

业主在拿房前凭购房合同到市行政服务中心3楼住建窗口缴存维修资金。

问：丁主任您好，我们小区比较老，去住建局查说没有交维修资金，现在房子漏水，请问哪个部门管？

答：缴纳维修资金的，由业主、业委会根据维修资金使用办法组织申请，维修资金不足部位由业主自筹。

若业主未缴纳维修资金，房屋漏水应该由业主自行维修。另由于楼顶屋面属于共用部位，建议在社区居委会的协调组织下，由该楼栋或单元全体业主共同筹集资金、确定维修方案维修屋面。

问：小区内地面、地下车位归谁所有？如何收费？

答：小区内利用地面公共部位设置的汽车停车位归全体业主所有。小区地下车位主要分为人防车位和产权车位，人防车位产权归国家所有，按照人防法规定在非战时期间，谁投资建设谁受益的原则，日常由建设单位通过租赁的形式将人防车位租给业主使用；业主购买的地下车位归产权人所有，建设单位未出售或者未附赠的产权车位，其所有权归建设单位所有。

2019年3月14日东台市发改委和东台市住建局印发了《关于转发盐城市发改委盐城市住建局《转发省发展改革委省住房城乡建设厅关于印发<江苏省物业服务收费管理办法>的通知》的通知》（东发改〔2019〕18号）文件，对汽车车位租金和停放管理费做了规定：

一、汽车停放车位租金。根据上级文件规定，参照周边地区价格水平，我市住宅小区汽车停车位(库）租金标准如下：1、住宅小区内开发建设单位未出售或者未附赠的车位、车库（含机械式立体车库）出租，租金基准价为150元/月/个；2、依法配建的人民防空工程租金标准定价权在省发改委，在省发改委未制定出台具体租金标准之前，我市暂定租金基准价为100元/月/个；3、以上价格可上下浮动，上浮不超过20%，下浮幅度不限。具体租金标准由开发建设单位或其委托人在政府指导价范围内与使用人合同约定。4、在本租金标准实施前，开发建设单位或其委托人与使用人已签订合同或约定了租金标准的，暂按已签合同或约定执行，合同或约定期满后执行本标准。

二、汽车停放收费。利用住宅小区内的公共部位设置的汽车停车位，其汽车停放费收费仍按现行标准执行，即：地面停车不超过60元/月/辆，地下停车不超过50元/月/辆，业主拥有专有权的停车位（库）按公共部位设置的汽车停放费标准减半收取。开发建设单位和人防等部门拥有专有权的汽车停车位（库）用于出租的，汽车停放费标准为25元/月/辆。汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构收取，用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

问：申请使用住宅专项维修资金时经过哪些流程及需要哪些材料？

答：申请使用住宅专项维修资金分为应急维修和正常申请使用。

（1）应急维修：发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置:①屋顶、屋面、外墙面、外立面窗户边框胶条老化发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用的；②电梯发生冲顶、蹲底、基坑渗水、电梯配件、电梯专用配电设施或者意外灾害等故障危及人身安全，经电梯专业维保公司或专业检测机构出具整改通知书的；③公共护（围）栏破损严重，地下坡道钢化玻璃顶棚爆裂、屋顶女儿墙、屋顶边沿装饰线条等饰面部位存有剥落安全隐患的；道路、窨井盖破损塌陷；公共部位的单元门、防火门倒伏、电梯门套外饰面瓷砖脱落危及人身安全的，外墙落水管破裂存在安全隐患等事项的；④二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障，影响使用，室外共用排水设施因坍塌、爆裂等造成功能障碍，不能正常使用，危及人身安全的；高层供水主管道严重漏水、公共泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；⑤无物业服务小区及通新新村、北海花园北区、北海花园南区、滨河花园、站前公寓、八林新寓一期、八林新寓二期、东关公寓、泰山新村等政府主导实施的安置区，发生室内共用排水设施因堵塞、爆裂造成功能障碍，不能正常使用；室外污水管网堵塞、沉淀池井坍塌、爆裂等造成功能障碍，不能正常使用的；⑥消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障，由专业部门专门出具整改通知书、执法建议函、挂牌督办整改要求等相关书面通知的，不可预见的灾害性天气导致消防设施损坏的；⑦路灯杆断裂损坏、监控安防设施维修及因公共利益安全需要采取增设车辆进出管理系统封闭小区措施等紧急情况的；⑧发生严重危及房屋安全的其他紧急情况（如严重沉降、倾斜、开裂等），经房屋安全质量检测机构核实，并出具意见书认定的；⑨其它危及人身安全存在安全隐患的情况。应急维修费用应当经过审计并向业主公示后，从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支;其中涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。

（2）正常申请使用维修资金主要分为申请准备和使用审批两个阶段。申请准备：申请人委托物业公司(无物业公司可委托社区)根据维修、更新和改造项目的实际将现场图片、维修资金使用方案，提交物管办核查相关手续后，确定可申请后出具材料清单。使用审批:申请人将审核后的申请使用公示、工程预算、施工方案等资料向维修资金分摊范围内的业主公示5个工作日，未满足法定人数的业主提出书面反对意见的，持申请表、使用方案、施工合同、公示反馈意见等相关材料向住建部门申请维修。住建部门对申请材料进行审核，符合规定的，予以核准，并在3个工作日内书面告知申请人;不符合规定的，向申请人出具不予维修通知书。核准同意维修的，金额单项小于2万元，由业委会自主选定施工单位；金额在2万元-5万元之间的，由局招标的招标代理机构组织邀请招标，签订合同；金额5万元以上的，由局招标的招标代理机构组织公开招标，签订合同后由申请人按照规定组织维修单位进行施工。

问：我家原来住在乡镇，现在在城南吾悦和府买了房子，小区由物业公司管理，请问物业公司应该为我们业主提供哪些服务呢？小区的物业费到底包括哪些内容？

答：根据《江苏省物业管理条例》第2条规定，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照《物业服务合同》的约定，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行。一般而言，物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。

物业管理区域内物业公共服务费一般由下列因素构成：

1、物业管理服务人员工资、社会保险、公积金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；

2、物业共用部位、共用设施设备日常维护保养费用；

3、清洁卫生费用；

4、绿化养护费用；

5、秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业服务企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、管理费分摊；

10、经业主大会同意的其它费用；

11、法定税费以及合理利润。